DAS BAUTRÄGERVERTRAGSGESETZ – BTVG

 

Das BTVG wurde vor mehr als zehn Jahren (in Kraft seit 1.1.1997) mit der Zielsetzung, die Erwerber von Wohn- und Geschäftsräumen vor dem Verlust ihrer Vorauszahlungen im Fall der Insolvenz des Bauträgers zu schützen, geschaffen. Mit der Novelle zum BTVG, welche mit 1.7.2008 in Kraft trat und die auf Bauträgerverträge, welche ab 30.6.2008 abgeschlossen wurden, anzuwenden ist, soll der rechtliche Schutz der Erwerber noch verbessert werden. Auf die Änderungen wird im Folgenden jeweils hingewiesen.

 

 Ziel des BTVG

ist es, den Erwerber, der vor der Fertigstellung eines Bauprojektes Zahlungen zu leisten hat, vor dem Verlust seines Geldes im Konkursfall des Bauträgers sowie vor unüberlegten Vertragsabschlüssen zu schützen.

Begriffsbestimmungen

Der Bauträgervertrag ist ein Vertrag zwischen einem Bauträger und einem Erwerber über den Erwerb des

  • Eigentums (z.B. Kauf von einem Einfamilienhaus, Reihenhaus)
  • Wohnungseigentumes 
  • Baurechts 
  • Bestandrechtes (Miete, Pacht) 
  • sonstigen Nutzungsrechtes einschließlich Leasings
  • an Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen, die erst errichtet oder durchgreifend erneuert werden. Daher fallen Verträge über bereits bestehende Wohnungen nicht darunter. Auf Sanierungsprojekte sind die Bestimmungen des BTVG anzuwenden, wenn sie in etwa einer Bauphase, die mit dem Stadium nach Fertigstellung des Rohbaues und des Daches verglichen werden kann, einsetzen und die Kosten der Renovierung die Hälfte der Neubaukosten betragen.

Bauträger ist, wer sich verpflichtet dem Erwerber die oben angeführten Rechte zu verschaffen. Es kann sich somit um eine natürliche oder juristische Person handeln, einen gemeinnützigen oder anderen Bauträger; unbeachtlich ist, ob der Bauträger seine Tätigkeit gewerbsmäßig ausübt.

Erwerber ist, wem der Anspruch auf den Erwerb der obengenannten Rechte gegen einen Bauträger zusteht. Da in der Praxis (aus steuerlichen und Kostengründen) häufig der Bauträger nicht zugleich auch der Liegenschaftseigentümer ist, liegt ein Bauträgervertrag aber auch dann vor, wenn der Erwerber sein Recht an der Liegenschaft von einem Dritten erwirbt und damit ein Vertrag über die Errichtung oder umfassende Erneuerung eines Gebäudes verbunden ist. Die beiden Verträge müssen eine wirtschaftliche Einheit bilden.

Anwendungsbereich
Das BTVG ist nur auf Bauträgerverträge anzuwenden, bei denen der Erwerber vor der Fertigstellung laut Vereinbarung Zahlungen von mehr als € 145,-- / € 150,-- (1.7.2008) pro Quadratmeter Nutzfläche an den Bauträger oder an Dritte zu leisten hat. Dabei sind auch Zahlungen für Sonder- und Zusatzleistengen, sofern sie vom Bauträger angeboten oder vorgegeben wurden, einzubeziehen.


HINWEIS
Bei Mietwohnungen kommen auch die Mietzinsvorauszahlungen oder die Baukostenanteile in Betracht.

 


SCHUTZBESTIMMUNGEN

1. Zwingende Vertragsvorschriften

Der Bauträgervertrag muss schriftlich abgefasst werden.

HINWEIS
Der Vertrag muss nicht zwingend als Bauträgervertrag bezeichnet werden!

In der Praxis wird er häufig in den Anwartschaftsvertrag eingebunden. Es sind hierbei die vorgegebenen Inhalte entscheidend!

Um eine bessere Information des Erwerbers, der das Objekt vor der Fertigstellung oder durchgreifenden Sanierung nicht besichtigen kann, bei Vertragsabschluss zu gewährleisten, ist folgender Mindestinhalt gesetzlich vorgeschrieben, § 4 BTVG:

die konkrete Bezeichnung des Vertragsgegenstandes (das Gebäude, die Wohnung, den Geschäftsraum samt Zugehör); ergänzt seit 1.7.2008 durch die Gesamtanlage, wobei das Ausmaß, die Lage und die Widmung zu bezeichnen sind, und Übergabe der Pläne und Baubeschreibungen sowie der Beschreibung der Ausstattung und des Zustandes des Objektes

1.7.2008: Hinweis darauf, dass der Vertragsgegenstand oder die Gesamtanlage in einer wildbach- oder lawinenbedingten Gefahrenzone oder einem Hochwasserabflussgebiet liegt oder die betreffende Liegenschaft im Verdachtsflächenkataster (Umweltbundesamt) geführt oder im Altlastenatlas ausgewiesen ist;

das zu zahlende Entgelt und dessen Fälligkeit; 1.7.2008: auch alle sonst zu entrichtenden Beträge (Abgaben, Steuern, Vertragserrichtungskosten und auch Abwicklungskosten); bei Vereinbarung eines Gleitpreises sind die preisbestimmenden Kostenfaktoren und eine Obergrenze festzulegen bzw. muss die Festlegung des Preises nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz zulässig sein. Liegen diese Bedingungen nicht vor, so ist die Vereinbarung unwirksam und es gilt als Preis der Basispreis!

Die Angabe des spätesten Übergabetermins des vertraglichen Gegenstands sowie des Termins der Fertigstellung der Gesamtanlage
die Nennung der vom Erwerber zu übernehmenden Lasten sowie 
die Art der Sicherung des Erwerbers
 
das Konto des Bauträgers, auf das der Erwerber die Zahlungen bei einer Sicherung durch Garantie oder Versicherung zu entrichten hat, wobei der Erwerber über die damit verbundenen Rechtsfolgen zu informieren ist, sowie 
die namentliche Nennung des Treuhänders, sofern ein solcher zu bestellen ist.

Wichtig
Werden diese Punkte nicht in den Vertrag aufgenommen, so steht dem Erwerber ein Rücktrittsrecht zu. (Siehe nächstes Kapitel).

Darüberhinaus stellt ein Verstoß gegen das Schriftlichkeitsgebot oder die inhaltlichen Vertragsvorschriften eine Verwaltungsübertretung dar, die mit einer Geldstrafe bis zu € 14.000,-- zu ahnden ist.


2. Rücktrittsrechte

Das BTVG sieht zum Schutz vor übereilten Vertragsabschlüssen zwei, voneinander zu trennende „gesetzliche Rücktrittsrechte“ des Erwerbers vor:

  • Rücktritt wegen mangelhafter Vorausinformation (§ 5 Abs 1 Z 1 – 5 BTVG)

Dem Erwerber sind bis spätestens eine Woche vor Abgabe der Vertragserklärung alle wichtigen Informationen über das zu erwerbende Objekt sowie der genaue Wortlaut der geplanten Absicherung des Erwerbers schriftlich zu übermitteln.

  • Rücktritt wegen Nichterhalt einer Förderung (§ 5 Abs 3 BTVG)

Unterbleibt eine von den Parteien dem Vertrag zugrunde gelegte Wohnbauförderung ganz oder in erheblichem Ausmaß aus Gründen, die nicht beim Erwerber liegen, so steht diesem ebenfalls ein Rücktrittsrecht zu.


Rücktrittsfrist und -erklärung:

Bei einem Rücktritt wegen mangelhafter Vorausinformation kann der Erwerber von seiner Vertragserklärung (Anbot) oder vom Vertrag zurücktreten. Der Rücktritt kann bis zum Zustandekommen des Vertrages (ohne Rücktrittsfrist) erklärt werden, ab Zustandekommen des Vertrages beträgt die Rücktrittsfrist 14 Tage (1.7.2008).

Die Frist beginnt frühestens ab Zustandekommen des Vertrags, mit dem Tag, an dem der Erwerber die genannten Informationen (§ 4 BTVG) sowie eine Belehrung über das Rücktrittsrecht schriftlich erhält, zu laufen.

Bei Unterbleiben der Wohnbauförderung beträgt die Rücktrittsfrist ebenfalls 14 Tage; der Fristenlauf beginnt mit dem Tag des Erhalts der entsprechenden Nachricht sowie der schriftlichen Belehrung über das Rücktrittsrecht.

Wichtig

Die Rücktrittsbelehrung ist nur wirksam, wenn sie in ausreichender Weise das Rücktrittsrecht wiedergibt, wobei auch die richtige Gesetzesstelle angegeben sein muss sowie Informationen über den Beginn des Fristenlaufs und die Form der Rücktrittserklärung erteilt werden müssen.

Beide Rücktrittsrechte stehen dem Erwerber maximal 6 Wochen (1.7.2008) ab Zustandekommen des Vertrages bzw. Erhalt der Informationen über das Unterbleiben der Wohnbauförderung offen (absolute Frist). Danach kann selbst bei fehlender oder mangelhafter Rücktrittsbelehrung kein Rücktritt mehr erfolgen.