Das Bauherrenmodell


Wie funktioniert das Bauherrenmodell?

Vorzugsweise wird in leere, sanierungsbedürftige Wohn- und Geschäftshäuser investiert. Die Sanierung dieser Altbauten wird zum Teil mit Hilfe öffentlichen Förderungen finanziert. Die auf diese Weise erzielte Reduzierung der Investitionskosten ermöglicht attraktive Quadratmeterpreise anzubieten, so dass in weiterer Folge das Vermietungsrisiko verringert wird. Interessierte Anlegerer werben ideelle Miteigentumsanteile an der bebauten Liegenschaft, welche ins Grundbuch eingetragen werden. Nach der Sanierung und Fertigstellung des jeweiligen Gebäudes beginnt die Vermietungsphase. Die gepoolten Mieterträge fließen den Miteigentümern anteilig zu.

Was unterscheidet den "kleinen" vom "großen" Bauherrn? Als Bauherr gilt, wer "Hersteller" eines Gebäudes ist - im Gegensatz zu bloßen Erwerbern. Je nach eingegangenem Risiko wird zwischen "kleinen" und "großen" Bauherren unterschieden.

Der "kleine" Bauherr kauft meist vom Prospekt des Anbieters und damit de facto ein schon fast fertiges Konzept, bei dem er lediglich eingeschränkte Mitsprachemöglichkeiten bei der Planung hat. Dennoch darf auch der "kleine" Bauherr das Risiko nicht gänzlich ausschließen. So gibt die sogenannte Bauherrenverordnung vor, dass ein gewisses Mindestpreisrisiko enthalten sein muss, um in den Genuss der steuerlichen Vorteile zu gelangen. Weitere Voraussetzungen sind eine detaillierte Leistungsaufschlüsselung und eine Anschaffung des Grundstückes vor dem tatsächlichen Baubeginn (erster Spatenstich).

"Große" Bauherren gehen dagegen ein größeres Risiko ein, und auch die investierten Eigenmittel sind meist höher. Der "große" Bauherr kann Einfluss auf die bauliche Gestaltung des Gebäudes nehmen. Er trägt sowohl das Baurisiko als auch das finanzielle Risiko und ist in den Sanierungsprozess daher viel stärker eingebunden als sein kleiner Bruder.

Wo liegt der steuerliche Vorteil? Dieser ergibt sich großteils aus einem Steuerstundungseffekt. Durch die Verlusttangenten der ersten Jahre können Anleger ihre Gewinne aus anderen Einkunftsquellen minimieren. Je nach Ausgestaltung profitieren spätere Mieterträge von einer günstigeren Progressionsstufe oder bessern die staatliche Pension etwas auf.

Dabei ergeben sich die hohen Anfangsverluste aus einer begünstigten Abschreibungsdauer. So kann man bestimmte Herstellungsaufwendungen über 15 Jahre anstatt der sonst üblichen 67 Jahre abschreiben. Weiters kann man, die Instandsetzungsaufwendungen über zehn Jahre abschreiben. Zusätzlich kann der "große" Bauherr Nebenkosten des Grundstückserwerbes sofort steuerlich geltend machen, während diese Kosten beim "kleinen" Bauherrn mit 25 Prozent gedeckelt sind.

Auch Grunderwerb- und Umsatzsteuer unterscheiden zwischen den beiden Arten von Bauherren. Beim "kleinen" Bauherrn bildet der Kaufpreis der Liegenschaft in Addition mit den Sanierungskosten die Grundlage für die Bemessung. Beim "großen" Bauherrn berechnet sich die Steuer nur von den reinen Anschaffungskosten.

Wann sollte man in ein Bauherrenmodell einsteigen? Wollen auch Sie Bauherr werden, so steht dem aus steuerlicher Sicht derzeit nichts entgegen. Auch durch die geplante Novelle wären bestehende Bauherrenmodelle nicht rückwirkend getroffen worden.

Beachten Sie aber, dass der Steuervorteil alleine eine Investition noch nicht attraktiv macht. Es sollten auch Nettokosten, Kalkulationen oder die erforderlichen Bewilligungen unter die Lupe genommen werden. Nur eine Gesamtbetrachtung kann zur richtigen Entscheidung führen.

Da es auch hier, wie bei jeder Anlageform ein gewisses Risiko gibt, ist eine fundierte Beratung mit Standortbestimmung des Investors von Nöten.

Wir beraten Sie gerne und bieten nur wohldurchdachte Modelle an.

 

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Kontakt:
Ing. Hannes Krainer, MBA
akad. Immobilienmanager
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